Toelichting op het ontwerp

Ontwerp∨

Ontwikkelopgave

Het gedrag van consumenten is de laatste tien jaar enorm veranderd. Er worden onder meer hogere eisen gesteld aan de sfeer, de beleving, het gemak en het winkelaanbod. Dit heeft gezorgd voor leegstand in De Passage, maar ook in het centrum eromheen. Daarbij komt nog dat de plannen voor het herontwikkelen van het centrum door de gemeente vraagt om een ingrijpende en duurzame herontwikkeling. Zo kan beter worden aangesloten op de wensen en eisen in de toekomst. De focus komt te liggen op food, aangevuld met non-food en daghoreca.

Een grondig onderzoek van De Passage en het omliggende (winkel)gebied heeft de volgende inzichten opgeleverd:

Aan de kant van de Kastanjelaan ontbreekt een publiekstrekker en dat zorgt voor leegstand;
Aan deze kant ontbreekt ook een duidelijke afbakening van het dorpshart;
Er zijn te veel entrees en looproutes, waardoor de bezoekersstromen versnipperen;
De bezoekers van het winkelcentrum herkennen de passage bij Albert Heijn niet als de belangrijkste entree;
Doordat veel winkels zijn vertrokken, is er geen logische looproute meer tussen de belangrijkste trekkers;
De uitstraling van de passages is gedateerd.

Nieuwbouw appartementen en herinrichting openbare ruimte

Tussen De Passage en het Remigiusplein wordt in Q4-2026 in opdracht van woningcorporatie Woonzorg Nederland begonnen met de bouw van een complex met 41 sociale huurappartementen en enkele winkels. De gemeente Duiven werkt bovendien aan een plan om de openbare ruimte opnieuw in te richten. De Elshofstraat krijgt hierbij de functie van een aantrekkelijke entree tot het centrum. Ook wordt het Remigiusplein vergroot en opnieuw (klimaat-adaptief) ingericht. De gemeente, Woonzorg Nederland en WPRI stemmen hun plannen regelmatig af zodat hun projecten zowel qua uitstraling als functies goed op elkaars aansluiten.

Bouwlocatie voor nieuwe appartementen

Uitgangspunten herontwikkeling

Het plan dat WPRI voor De Passage heeft opgesteld, is gericht op een duidelijk herkenbare winkelstructuur, een betere openbare ruimte en een sterkere ruimtelijke samenhang. Dit zijn de belangrijkste maatregelen:

Concentreren van bronpunten
Jumbo wordt verplaatst van de Pastoriestraat naar de oostkant van De Passage (aan de Kastanjelaan). Hierdoor krijgt het winkelcentrum een sterke tweede trekker en worden de belangrijkste bronpunten (Albert Heijn, Lidl, Jumbo en Action) geconcentreerd in het centrum.

Huidige situatie

Nieuwe situatie

Supermarkt Jumbo verhuist van de Pastoriestraat naar De Passage

Versterken entreegebied
Aan de oostkant worden het openbaar gebied tussen De Passage en parkeerterrein Liemersplein beter op elkaar aangesloten. Dit versterkt de identiteit, uitstraling en functie van het entreegebied.

Winkelcentrum De Passage Duiven - Ingang Kastanjelaan

Huidige situatie

Impressie van de mogelijke nieuwe situatie

Verhogen zichtbaarheid hoofdentrees
De hoofdentree aan de Thuvinestraat wordt opnieuw ontworpen als een duidelijk herkenbare ‘Poort naar de stad’. Door aan de andere kant de Pastoriestraat te laten doorlopen tot in de passage, ontstaat ook daar een logische aanlooproute.

Verbeteren bezoekersstromen
De entree van de nieuwe Jumbo komt in de passage te liggen, de entrees van de zijpassage tussen de Dennenlaan en de Elshofstraat verdwijnen en de winkels worden meer geconcentreerd.

Huidige situatie

Mogelijke nieuwe situatie

Sfeer en beleving
De passages in het winkelcentrum worden vernieuwd met gebruik van mooie materialen. Ook wordt ervoor gezorgd dat het prettiger is om in het winkelcentrum te verblijven, bijvoorbeeld door het toevoegen van zitelementen en groen. Zo wordt De Passage een fijne plek om te winkelen en elkaar te ontmoeten.

Optimaliseren branchering
WPRI wil het evenwicht verbeteren tussen landelijke ketenbedrijven en lokale ondernemers. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan het vergroten van de variatie in het aanbod aan dagelijkse boodschappen, versspecialiteiten, mode en daghoreca.

Vergroten parkeercapaciteit
Op het dak van Jumbo komt een parkeerdek met circa 100 extra parkeerplaatsen voor bezoekers.

Parkeerdek met 100 parkeerplaatsen op het dak van de nieuwe Jumbo

Herinrichten openbare ruimte
De Elshofstraat wordt gevarieerder, onder meer door toevoeging van een paviljoen/kiosk. Hierdoor wordt de straat een uitnodigende verbinding naar het Remigiusplein.

Slopen en vernieuwen
Om ruimte te maken voor de nieuwbouw zullen aan de oostkant van het winkelcentrum diverse winkels worden gesloopt. Ook verhuizen enkele winkels naar een ander deel van De Passage.

Beoogd eindresultaat
Door al deze maatregelen samen ontstaat een aantrekkelijk en toekomstbestendig overdekt winkelcentrum met een gevarieerd winkelaanbod voor bezoekers en een goed ondernemersklimaat voor winkeliers.

Oplossen van leegstand

Leegstand is al jaren een aandachtspunt bij De Passage. Vooral aan de oostkant – rond de HEMA – staan veel winkels leeg. Dit komt onder meer doordat zaken zijn gesloten of verplaatst binnen Duiven. Ook zijn sommige huurcontracten bewust beëindigd (of niet verlengd), zodat de hierdoor vrijgekomen panden straks kunnen worden gesloopt om ruimte te maken voor de nieuwbouw v\n Jumbo. Tot slot zijn enkele winkels verdwenen omdat ze niet passen in de beoogde nieuwe branchering. Dit wordt ook wel aangeduid als ‘strategische leegstand’.