Het herontwikkelen van een wijkwinkelcentrum is een complexe operatie. Hierdoor zitten er vaak meerdere jaren tussen het moment waarop een projectontwikkelaar zijn ambities bekendmaakt en het moment waarop daadwerkelijk ‘de schop de grond in gaat’. In de tussentijd werken tal van partijen op de achtergrond hard aan het uitwerken van de plannen, het afstemmen ervan met alle betrokkenen en het sluiten van overeenkomsten. Omdat dit niet zichtbaar is, krijgt WPRI – de eigenaar van De Passage – regelmatig de vraag: “Waarom duurt het allemaal zo lang?” Met dit kijkje achter de schermen geeft WPRI het antwoord op deze vraag.
STAPPEN EN PROCEDURES
Voordat daadwerkelijk kan worden gestart met de bouw, moeten onder meer de volgende stappen en procedures worden afgerond:
Voorlopig ontwerp
Het bouwteam – bestaande uit de architect, de aannemer en adviseurs voor de constructie, installatie en brandveiligheidsvoorzieningen – richt zich momenteel op diverse aanpassingen van het voorlopig ontwerp (VO). Intussen werkt de architect ook het ontwerp voor de entrees, de passagekap en de vloer verder uit. Tot slot hebben WPRI, de gemeente, de nutsbedrijven en Woonzorg – dat naast het winkelcentrum een nieuw appartementencomplex wil bouwen – inmiddels diverse inventarisaties uitgevoerd en overleg gevoerd over het verleggen van kabels en leidingen. Als het VO klaar is, zal het tijdens een inloopavond worden gepresenteerd aan belanghebbenden, zoals winkeliers, omwonenden en andere geïnteresseerden.
Definitief ontwerp en technisch ontwerp
Na vaststelling van het VO zal het bouwteam het definitieve ontwerp (DO) gaan opstellen. In het DO worden meer details uitgewerkt, zodat het plan (onder andere) voldoet aan het Bouwbesluit. Nadat ook het DO is gepresenteerd, zal het nader worden uitgewerkt in een technisch ontwerp (TO) op basis waarvan de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd.
Sluiten van een anterieure overeenkomst
Een anterieure overeenkomst (AO) is een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer van een project (in dit geval de eigenaar van het winkelcentrum). In de AO worden – nog voordat er een ruimtelijk plan wordt vastgesteld – afspraken gemaakt over cruciale zaken, zoals de planning, het aanpassen van infrastructuur, uitruil, koop en/of verkoop van grond, milieuregels, procedures, voorzieningen, herinrichting van de openbare ruimte, de verdeling van kosten, et cetera. Kortom: de voorwaarden waaronder het project zal worden uitgevoerd. Het opstellen van een AO vergt intensieve onderhandelingen. Inmiddels werken partijen al aan de vierde conceptversie van de AO, maar er wordt nog steeds gestaag voortgang geboekt. Het doel is om de AO dit jaar af te ronden.
Aanpassen omgevingsplan
Een klein deel van de nieuwbouw voor De Passage wordt gerealiseerd op grond die nu nog een andere bestemming (openbaar gebied) heeft. Daarom moet – ná het ondertekenen van de AO en het afronden van de VO – een zogeheten BOPA-aanvraag worden ingediend om het omgevingsplan (voorheen: ‘bestemmingsplan’) aan te passen. De afkorting ‘BOPA’ staat voor ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’. Ofwel: een bouwplan dat niet past binnen de regels van het omgevingsplan en niet vergunningsvrij mag worden uitgevoerd. De BOPA-aanvraag is een complexe procedure, want er zijn twee geldende omgevingsplannen, waarvan er één moet worden aangepast. Daarnaast moeten meerdere onderzoeken worden uitgevoerd.
PLANNING
Het zal duidelijk zijn dat WPRI in dit stadium nog geen concrete planning kan maken met daarin belangrijke mijlpalen, zoals ‘start bouw’, ‘oplevering nieuwbouw’ en ‘heropening winkelcentrum’. Na het indienen van de BOPA-aanvraag gelden namelijk diverse wettelijke termijnen waarbinnen de aanvraagprocedure in principe zou moeten worden afgesloten met een vaststellingsbesluit of een verlengingsbesluit. Hiervoor moet een participatietraject worden gevolgd. In het participatietraject worden belanghebbenden uitgenodigd en vooraf geïnformeerd over de plannen en kunnen ze vragen stellen en opmerkingen plaatsen. Daarna volgt nog een inspraaktraject, waarbij rekening moet worden gehouden met eventuele bezwaar- en beroepsprocedures. Pas nadat het omgevingsplan is aangepast, alle inspraakprocedures zijn doorlopen en de definitieve omgevingsvergunning is verleend, kan worden gestart met de bouw. Gelet op al deze procedurele risico’s en onzekerheden kan vooralsnog slechts worden volstaan met het regelmatig informeren over de voortgang in de planvorming.
OVERIGE ONTWIKKELINGEN
En dan spelen er – naast de hiervoor geschetste stappen en procedures – nog enkele andere belangrijke zaken:
Centrumvisie
Na ruim een jaar van intensieve samenwerking met de centrumondernemers (OCD), de gemeente en de vastgoedeigenaren heeft Adviesbureau BRO op 2 april jl. het einddocument voor de centrumvisie afgerond. De centrumvisie wordt binnenkort ter informatie aangeboden aan de gemeenteraad van Duiven en vervolgens vastgesteld door het college van B&W. Kern van de centrumvisie is het verder concentreren van winkels en voorzieningen in het centrum van Duiven en het versterken van het Remigiusplein als horecaplein.
Aanvraag Aldi voor een nieuwe supermarkt
Supermarktketen Aldi heeft onlangs bij de gemeente een vergunningsaanvraag ingediend voor het openen van een nieuwe supermarkt van 750 m2 op de hoek van de Rijksweg en de Ploenstraat. Op dit moment zijn hier een dierenwinkel en een slijterij gevestigd. Hoewel een specifieke juridische constructie dit volgens Aldi in principe mogelijk maakt, is WPRI – op basis van juridisch advies én de hierboven vermelde centrumvisie – van mening dat de gemeente deze aanvraag moet afwijzen. De centrumvisie gaat immers juist uit van het concentreren van winkels en voorzieningen in het Vitaal Centrum Duiven en daarbij past geen decentraal gevestigde supermarkt. WPRI is hierover met de gemeente in gesprek.
Appartementen Woonzorg en expeditieknooppunt
Gelijktijdig met de herontwikkeling van De Passage bereidt woningcorporatie Woonzorg de bouw voor van circa 45 seniorenappartementen tussen het winkelcentrum het Remigiusplein (fase IV van de Visie Vitaal Centrum Duiven). Een deel van de hiervoor benodigde grond is eigendom van WPRI en wordt op dit moment onder meer gebruikt voor het bevoorraden van de winkels. Ook wordt voor de bevoorrading gebruikgemaakt van de openbare ruimte. Daarom is in het VO de realisatie van een nieuw expeditiehof door WPRI en het verplaatsen van een aantal installatie opgenomen, zodat de bevoorrading van de winkels aan deze zijde van het winkelcentrum kan doorgaan. Hiervoor is nauwe afstemming nodig tussen de gemeente, Woonzorg en WPRI. Dit (expeditie)knooppunt moet worden ingericht voordat Woonzorg kan starten met de bouwwerkzaamheden.
INLOOPAVONDEN
Zoals hiervoor al werd aangegeven, zal het VO worden gepresenteerd tijdens een inloopavond. Dit is onderdeel van het participatietraject. Op deze avond is het vanzelfsprekend mogelijk om vragen te stellen en op- en aanmerkingen kenbaar te maken. En ook voorafgaand aan de start van de bouw zullen nog diverse voorlichtingsbijeenkomsten worden georganiseerd. WPRI houdt je op de hoogte wanneer deze presentaties zullen plaatsvinden.
BLIJF OP DE HOOGTE!
Om je in de tussentijd te laten weten wat er speelt, wordt op deze website vanaf nu regelmatig een nieuw ‘kijkje achter de schermen’ gepubliceerd. Wil je op de hoogte blijven? Bezoek dan regelmatig deze nieuwspagina!